<?php

namespace Database\Seeders;

use Illuminate\Database\Seeder;
use Illuminate\Support\Facades\DB;
use Carbon\Carbon;

// ══════════════════════════════════════════════════════════════════
//  InPractice — Banking & Financing Cases
//  Topic: banking_financing | 7 Generic Cases | Finance Hub
//  Hub ID: 1 | Created by: 2 (Mahmoud - admin)
//  Max 7 cases per file — project rule
//  Run: php artisan db:seed --class=CaseSeeder_BankingFinancing
// ══════════════════════════════════════════════════════════════════

class CaseSeeder_BankingFinancing extends Seeder
{
    public function run(): void
    {
        $now     = Carbon::now();
        $hubId   = 1;
        $adminId = 2;

        $cases = [

            // ── BB-01 ─────────────────────────────────────────
            [
                'hub_id'                 => $hubId,
                'created_by'             => $adminId,
                'topic_slug'             => 'banking_financing',
                'topic_name_en'          => 'Banking & Financing',
                'topic_name_ar'          => 'الخدمات المصرفية والتمويل',
                'layer'                  => 'generic',
                'difficulty'             => 'beginner',
                'sort_order'             => 1,
                'status'                 => 'published',
                'published_at'           => $now,
                'read_time_minutes'      => 12,
                'title_en'               => 'Choosing Between a Bank Loan and Investor Money',
                'subtitle_en'            => 'Debt vs. equity financing analysis',
                'situation_en'           => 'You are a financial analyst at Nova Foods, a growing snack food company. The CEO wants to expand — build a second production line for EGP 3,500,000. He has two options on the table and is asking for your recommendation.

Option A: A 5-year bank loan from CIB at 22% annual interest, secured against the new equipment.
Option B: A private investor willing to provide EGP 3,500,000 in exchange for 25% equity in the company.

"Help me understand which one is actually better for us."

THE NUMBERS:
- Annual revenue: EGP 18,000,000
- EBITDA: EGP 3,240,000 (18% margin)
- Net profit: EGP 1,620,000
- Current debt: EGP 1,200,000
- Owner equity (book value): EGP 6,800,000
- Estimated company value (market): EGP 24,000,000

Bank Loan (Option A):
- Amount: EGP 3,500,000 | Rate: 22% p.a. | Term: 5 years, equal principal repayments
- Annual interest Year 1: EGP 770,000 | Annual principal: EGP 700,000
- Total debt service Year 1: EGP 1,470,000

Investor Deal (Option B):
- Amount: EGP 3,500,000 | Equity given: 25%
- Implied company valuation: EGP 14,000,000 (EGP 3,500,000 ÷ 25%)
- No repayments — investor shares in future profits and exit',
                'challenge_questions_en' => json_encode([
                    'What does the investor\'s implied valuation of EGP 14,000,000 mean compared to the market value of EGP 24,000,000?',
                    'Calculate the total cost of the bank loan over 5 years vs. the long-term cost of giving away 25% equity.',
                    'Which option protects cash flow better in the short term?',
                    'What factors should the CEO weigh beyond just the cost of capital?',
                ], JSON_UNESCAPED_UNICODE),
                'solution_en'            => 'THE VALUATION GAP:
The investor values the company at EGP 14,000,000 to get 25% for EGP 3,500,000. The market value is EGP 24,000,000. This means the investor is paying EGP 3,500,000 for something worth EGP 6,000,000 in market terms (25% × 24,000,000). The CEO is being asked to sell at a 41.7% discount to estimated market value.

BANK LOAN — TOTAL COST OVER 5 YEARS:
Year 1: Principal 3,500,000 | Interest 770,000 | Payment 700,000 | Service 1,470,000
Year 2: Principal 2,800,000 | Interest 616,000 | Payment 700,000 | Service 1,316,000
Year 3: Principal 2,100,000 | Interest 462,000 | Payment 700,000 | Service 1,162,000
Year 4: Principal 1,400,000 | Interest 308,000 | Payment 700,000 | Service 1,008,000
Year 5: Principal 700,000 | Interest 154,000 | Payment 700,000 | Service 854,000
Total interest cost: EGP 2,310,000 over 5 years. After 5 years, loan fully repaid and 100% belongs to owner.

EQUITY — LONG-TERM COST:
If Nova Foods grows to EGP 60,000,000 in 5 years, the investor\'s 25% is worth EGP 15,000,000. The "cost" of the EGP 3,500,000 investment is effectively EGP 15,000,000 in foregone value — plus 25% of all profits every year indefinitely. Annual profit sharing at current EGP 1,620,000 net profit: investor gets EGP 405,000/year — every year, forever.

SHORT-TERM CASH FLOW:
Year 1 debt service: EGP 1,470,000. Current EBITDA: EGP 3,240,000. Debt service coverage: 3,240,000 ÷ 1,470,000 = 2.2× — comfortable.

FACTORS BEYOND COST:
Control: Bank loan — owner keeps 100%. Equity — investor gets board seat/veto rights.
Expertise: Bank provides no help. Good investor brings connections and advice.
Flexibility: Loan has fixed schedule. Equity has no mandatory payments.
Downside: If business struggles, bank calls loan. Investor loses money alongside owner.
Upside: Loan — owner keeps all upside. Equity — investor captures 25% forever.

RECOMMENDATION: Take the bank loan. The business can service it comfortably (2.2× DSCR), the cost is lower, and the owner retains full control and upside. The equity deal only makes sense if the investor brings strategic value that justifies the permanent dilution.',
                'bigger_lesson_en'       => 'Debt is usually cheaper than equity when a business can service it comfortably. Giving away equity is a permanent decision — the compounding cost over years of growth almost always exceeds the interest cost of a loan.',
                'skills_taught_en'       => json_encode([
                    'Debt vs. equity financing comparison',
                    'Equity dilution and valuation',
                    'Debt service coverage ratio',
                    'Total cost of capital comparison',
                    'Financing decision framework',
                ], JSON_UNESCAPED_UNICODE),

                'title_ar'               => 'الاختيار بين القرض البنكي وتمويل المستثمرين',
                'subtitle_ar'            => 'تحليل التمويل بالدين مقابل التمويل بالملكية',
                'situation_ar'           => 'أنت محلل مالي في شركة نوفا فودز، وهي شركة أغذية خفيفة متنامية. يريد المدير التنفيذي التوسع — بناء خط إنتاج ثانٍ بقيمة 3,500,000 جنيه. لديه خياران على الطاولة ويطلب توصيتك.

الخيار (أ): قرض بنكي لمدة 5 سنوات من بنك CIB بفائدة سنوية 22%، بضمان المعدات الجديدة.
الخيار (ب): مستثمر خاص مستعد لتوفير 3,500,000 جنيه مقابل 25% من حصة الشركة.

"ساعدني في فهم أيهما أفضل لنا."

الأرقام:
- الإيرادات السنوية: 18,000,000 جنيه
- EBITDA: 3,240,000 جنيه (هامش 18%)
- صافي الربح: 1,620,000 جنيه
- الديون الحالية: 1,200,000 جنيه
- حقوق الملكية (القيمة الدفترية): 6,800,000 جنيه
- القيمة السوقية للشركة (تقديرية): 24,000,000 جنيه

القرض البنكي (الخيار أ):
- المبلغ: 3,500,000 | الفائدة: 22% سنوياً | المدة: 5 سنوات بأقساط متساوية
- فائدة السنة الأولى: 770,000 | القسط السنوي: 700,000
- إجمالي خدمة الدين السنة الأولى: 1,470,000

صفقة المستثمر (الخيار ب):
- المبلغ: 3,500,000 | الحصة: 25%
- التقييم الضمني للشركة: 14,000,000 جنيه (3,500,000 ÷ 25%)
- لا سداد — المستثمر يشارك في الأرباح المستقبلية والخروج',
                'challenge_questions_ar' => json_encode([
                    'ماذا يعني التقييم الضمني للمستثمر بـ 14,000,000 جنيه مقارنة بالقيمة السوقية البالغة 24,000,000 جنيه؟',
                    'احسب إجمالي تكلفة القرض البنكي على مدى 5 سنوات مقابل التكلفة طويلة الأجل للتنازل عن 25% من الملكية.',
                    'أي خيار يحمي التدفق النقدي بشكل أفضل على المدى القصير؟',
                    'ما العوامل التي يجب أن يوازنها المدير التنفيذي بما يتجاوز تكلفة رأس المال فقط؟',
                ], JSON_UNESCAPED_UNICODE),
                'solution_ar'            => 'فجوة التقييم:
المستثمر يقيّم الشركة بـ 14,000,000 جنيه للحصول على 25% مقابل 3,500,000 جنيه. القيمة السوقية 24,000,000 جنيه. يعني هذا أن المستثمر يدفع 3,500,000 مقابل ما يساوي 6,000,000 جنيه بالقيمة السوقية (25% × 24,000,000). المدير التنفيذي يُطلب منه البيع بخصم 41.7% عن القيمة السوقية.

تكلفة القرض الإجمالية (5 سنوات):
السنة 1: رصيد 3,500,000 | فائدة 770,000 | قسط 700,000 | خدمة 1,470,000
السنة 2: رصيد 2,800,000 | فائدة 616,000 | قسط 700,000 | خدمة 1,316,000
السنة 3: رصيد 2,100,000 | فائدة 462,000 | قسط 700,000 | خدمة 1,162,000
السنة 4: رصيد 1,400,000 | فائدة 308,000 | قسط 700,000 | خدمة 1,008,000
السنة 5: رصيد 700,000 | فائدة 154,000 | قسط 700,000 | خدمة 854,000
إجمالي الفوائد: 2,310,000 جنيه على 5 سنوات. بعدها القرض مسدد بالكامل.

التكلفة طويلة الأجل للملكية:
إذا نمت الشركة إلى 60,000,000 جنيه خلال 5 سنوات، حصة المستثمر 25% تساوي 15,000,000 جنيه. "تكلفة" الـ 3,500,000 هي فعلياً 15,000,000 جنيه قيمة مفقودة — إضافة إلى 25% من جميع الأرباح سنوياً إلى الأبد. عند الربح الحالي 1,620,000 جنيه: المستثمر يحصل على 405,000 جنيه سنوياً — للأبد.

التدفق النقدي قصير الأجل:
خدمة الدين السنة الأولى: 1,470,000. EBITDA الحالي: 3,240,000. نسبة التغطية: 2.2× — مريحة.

التوصية: خذ القرض البنكي. الشركة تستطيع خدمته بارتياح (2.2× تغطية)، والتكلفة أقل، والمالك يحتفظ بالسيطرة الكاملة. صفقة الملكية منطقية فقط إذا أحضر المستثمر قيمة استراتيجية تبرر التخفيف الدائم.',
                'bigger_lesson_ar'       => 'الدين عادة أرخص من الملكية عندما تستطيع الشركة خدمته بارتياح. التنازل عن الملكية قرار دائم — والتكلفة المتراكمة على مدى سنوات النمو تتجاوز دائماً تقريباً تكلفة فوائد القرض.',
                'skills_taught_ar'       => json_encode([
                    'مقارنة التمويل بالدين مقابل الملكية',
                    'تخفيف الملكية والتقييم',
                    'نسبة تغطية خدمة الدين',
                    'مقارنة إجمالي تكلفة رأس المال',
                    'إطار قرار التمويل',
                ], JSON_UNESCAPED_UNICODE),
                'case_data'  => null,
                'created_at' => $now,
                'updated_at' => $now,
            ],

            // ── BB-02 ─────────────────────────────────────────
            [
                'hub_id'                 => $hubId,
                'created_by'             => $adminId,
                'topic_slug'             => 'banking_financing',
                'topic_name_en'          => 'Banking & Financing',
                'topic_name_ar'          => 'الخدمات المصرفية والتمويل',
                'layer'                  => 'generic',
                'difficulty'             => 'beginner',
                'sort_order'             => 2,
                'status'                 => 'published',
                'published_at'           => $now,
                'read_time_minutes'      => 12,
                'title_en'               => 'How to Prepare a Loan File That Banks Approve',
                'subtitle_en'            => 'Bank credit application structure',
                'situation_en'           => 'You are a junior financial analyst at Apex Logistics. The CFO has asked you to prepare the bank credit application for a EGP 4,000,000 working capital facility from Banque Misr.

"I need you to build the file. Not just the numbers — the story. Banks approve people they trust with clear financials, not just people with good numbers."

COMPANY PROFILE:
- Years in operation: 8 years
- Annual revenue: EGP 22,000,000
- Revenue growth (3-year CAGR): 14%
- EBITDA margin: 16%
- Net profit margin: 9%
- Current ratio: 1.8×
- Debt/EBITDA: 1.2× (existing debt EGP 4,224,000)
- Existing bank relationship: NBE — 6 years, clean record
- Purpose of facility: Fund 60-90 day receivables from corporate clients
- Collateral available: Assignment of receivables + personal guarantee',
                'challenge_questions_en' => json_encode([
                    'What are the five sections every bank credit file must contain?',
                    'Calculate the key ratios the credit committee will focus on with the new facility.',
                    'What story should the executive summary tell — write the first paragraph.',
                    'What are the three most common reasons banks reject loan applications?',
                ], JSON_UNESCAPED_UNICODE),
                'solution_en'            => 'THE FIVE ESSENTIAL SECTIONS:

Section 1 — Executive Summary (1 page): The credit officer reads this first. It must answer: who is the company, what do they want, why do they need it, how will they repay it, and what security is offered. If this page is weak, the file rarely recovers.

Section 2 — Company and Management Profile: Company history, ownership structure, management CVs, business model, key clients, competitive position. Banks lend to people as much as to companies.

Section 3 — Financial Analysis (3 years + current year): Three years of audited financial statements. Key ratios pre-calculated and presented clearly. Show the trend, explain the variances, be honest about any difficult periods.

Section 4 — Purpose and Repayment Structure: Exactly what the money is for, with supporting evidence (receivables ageing report, client contracts). The repayment mechanism must be clear — working capital facilities are repaid from receivables collection, not from annual profits.

Section 5 — Security Package: What collateral is offered, its estimated value, ease of enforcement. Banks classify security: real estate > assignment of receivables > personal guarantee > equipment.

KEY RATIOS POST-NEW FACILITY:
Current total debt: 4,224,000 → Post-facility: 8,224,000
Debt/EBITDA: 1.2× → 2.3× (below typical 3.0–3.5× threshold ✓)
DSCR (EBITDA ÷ debt service): ~3.0× → ~2.1× (above minimum 1.5× ✓)
Current ratio: 1.8× → ~1.6× (still acceptable ✓)

EXECUTIVE SUMMARY FIRST PARAGRAPH:
"Apex Logistics is a well-established Egyptian logistics company with 8 years of operating history, consistent 14% annual revenue growth, and a clean banking record spanning 6 years with National Bank of Egypt. The company is requesting a EGP 4,000,000 working capital revolving facility from Banque Misr to fund 60–90 day receivables arising from contracts with 12 corporate clients. The facility will be secured by an assignment of receivables and a personal guarantee from the founding director. At current EBITDA of EGP 3,520,000, post-facility debt service coverage is 2.1× — well within Banque Misr\'s standard 1.5× requirement."

THREE MOST COMMON REJECTION REASONS:
1. Insufficient cash flow to service debt — DSCR below 1.5× means the business cannot reliably make payments. No collateral fully compensates for this.
2. Weak or missing documentation — missing audited accounts, no management accounts, no receivables ageing report. Banks cannot lend without proper financial visibility.
3. Unclear repayment source — "we\'ll repay from profits" without specifying when and from which cash flows. Repayment must be mechanical and clear.',
                'bigger_lesson_en'       => 'A bank does not lend money to a business — it lends money to a story backed by numbers. The better you package the story of your business, its track record, and its repayment plan, the more likely the credit committee is to say yes.',
                'skills_taught_en'       => json_encode([
                    'Bank credit file structure',
                    'Debt service coverage ratio (DSCR)',
                    'Credit committee thinking',
                    'Working capital facility mechanics',
                    'Collateral and security types',
                ], JSON_UNESCAPED_UNICODE),

                'title_ar'               => 'كيفية إعداد ملف قرض تقبله البنوك',
                'subtitle_ar'            => 'هيكل طلب الائتمان البنكي',
                'situation_ar'           => 'أنت محلل مالي مبتدئ في شركة أبيكس للوجستيات. طلب منك المدير المالي إعداد طلب الائتمان البنكي للحصول على تسهيل رأس مال عامل بقيمة 4,000,000 جنيه من بنك مصر.

"أحتاج منك بناء الملف. ليس الأرقام فحسب — بل القصة. البنوك تمنح القروض للأشخاص الذين يثقون بهم بسجل مالي واضح، وليس فقط لمن لديهم أرقام جيدة."

ملف الشركة:
- سنوات التشغيل: 8 سنوات
- الإيرادات السنوية: 22,000,000 جنيه
- نمو الإيرادات (معدل نمو 3 سنوات): 14%
- هامش EBITDA: 16%
- هامش الربح الصافي: 9%
- نسبة التداول: 1.8×
- الدين/EBITDA: 1.2× (ديون قائمة 4,224,000 جنيه)
- العلاقة البنكية القائمة: البنك الأهلي — 6 سنوات، سجل نظيف
- الغرض من التسهيل: تمويل ذمم مدينة 60-90 يوماً من عملاء شركات
- الضمانات المتاحة: تنازل عن الذمم المدينة + ضمان شخصي',
                'challenge_questions_ar' => json_encode([
                    'ما هي الأقسام الخمسة التي يجب أن يحتوي عليها كل ملف ائتمان بنكي؟',
                    'احسب النسب الرئيسية التي ستركز عليها لجنة الائتمان مع التسهيل الجديد.',
                    'ما القصة التي يجب أن يرويها الملخص التنفيذي — اكتب الفقرة الأولى.',
                    'ما هي الأسباب الثلاثة الأكثر شيوعاً لرفض طلبات القروض؟',
                ], JSON_UNESCAPED_UNICODE),
                'solution_ar'            => 'الأقسام الخمسة الأساسية:

القسم الأول — الملخص التنفيذي (صفحة واحدة): ضابط الائتمان يقرأ هذا أولاً. يجب أن يجيب على: من هي الشركة، وماذا تريد، ولماذا تحتاجه، وكيف ستسدد، وما الضمان المقدم.

القسم الثاني — ملف الشركة والإدارة: تاريخ الشركة، هيكل الملكية، السير الذاتية للإدارة، نموذج العمل، كبار العملاء، الموقع التنافسي.

القسم الثالث — التحليل المالي (3 سنوات + السنة الحالية): ثلاث سنوات من القوائم المالية المدققة. النسب الرئيسية محسوبة مسبقاً وواضحة. أظهر الاتجاه، وفسر الانحرافات، وكن صادقاً بشأن أي فترات صعبة.

القسم الرابع — الغرض وهيكل السداد: بالضبط لماذا الأموال مطلوبة، مع أدلة داعمة (تقرير عمر الذمم، عقود العملاء). آلية السداد يجب أن تكون واضحة.

القسم الخامس — حزمة الضمانات: ما المقدم من ضمانات وقيمتها وسهولة التنفيذ.

النسب الرئيسية بعد التسهيل الجديد:
إجمالي الديون: 4,224,000 → 8,224,000
الدين/EBITDA: 1.2× → 2.3× (أقل من الحد 3.0–3.5× ✓)
تغطية خدمة الدين: ~3.0× → ~2.1× (فوق الحد الأدنى 1.5× ✓)
نسبة التداول: 1.8× → ~1.6× (مقبولة ✓)

الفقرة الأولى من الملخص التنفيذي:
"شركة أبيكس للوجستيات شركة لوجستية مصرية راسخة بتاريخ تشغيل 8 سنوات، ونمو سنوي ثابت 14% في الإيرادات، وسجل بنكي نظيف لمدة 6 سنوات مع البنك الأهلي المصري. تطلب الشركة تسهيل ائتمانياً متجدداً لرأس المال العامل بقيمة 4,000,000 جنيه من بنك مصر لتمويل ذمم مدينة من 12 عميلاً من الشركات. عند EBITDA الحالي البالغ 3,520,000 جنيه، تغطية خدمة الدين بعد التسهيل هي 2.1× — أعلى بكثير من متطلب بنك مصر البالغ 1.5×."

أكثر 3 أسباب شيوعاً لرفض طلبات القروض:
1. تدفق نقدي غير كافٍ لخدمة الدين — تغطية أقل من 1.5× تعني عدم القدرة على السداد. لا يعوض أي ضمان عن ذلك.
2. وثائق ضعيفة أو ناقصة — غياب قوائم مدققة أو كشوف عمر الذمم. البنوك لا تُقرض بدون رؤية مالية واضحة.
3. مصدر سداد غير واضح — "سنسدد من الأرباح" بدون تحديد متى ومن أي تدفقات. السداد يجب أن يكون آلياً وواضحاً.',
                'bigger_lesson_ar'       => 'البنك لا يُقرض أموالاً لشركة — بل يُقرض أموالاً لقصة مدعومة بأرقام. كلما أحسنت تغليف قصة شركتك وسجلها وخطة سدادها، زادت احتمالية موافقة لجنة الائتمان.',
                'skills_taught_ar'       => json_encode([
                    'هيكل ملف الائتمان البنكي',
                    'نسبة تغطية خدمة الدين (DSCR)',
                    'تفكير لجنة الائتمان',
                    'آليات تسهيلات رأس المال العامل',
                    'أنواع الضمانات والرهونات',
                ], JSON_UNESCAPED_UNICODE),
                'case_data'  => null,
                'created_at' => $now,
                'updated_at' => $now,
            ],

            // ── BB-03 ─────────────────────────────────────────
            [
                'hub_id'                 => $hubId,
                'created_by'             => $adminId,
                'topic_slug'             => 'banking_financing',
                'topic_name_en'          => 'Banking & Financing',
                'topic_name_ar'          => 'الخدمات المصرفية والتمويل',
                'layer'                  => 'generic',
                'difficulty'             => 'intermediate',
                'sort_order'             => 3,
                'status'                 => 'published',
                'published_at'           => $now,
                'read_time_minutes'      => 15,
                'title_en'               => 'Letters of Credit for Import/Export',
                'subtitle_en'            => 'Trade finance mechanics and cost calculation',
                'situation_en'           => 'You are a treasury analyst at Horizon Import Co., an Egyptian company that imports industrial machinery from Germany. A German supplier has agreed to supply machinery worth EUR 180,000 but insists on payment security before manufacturing begins. They will not accept open account trading.

Your CFO asks you to structure the payment using a Letter of Credit (LC) and explain the process to the operations team.

TRANSACTION DETAILS:
- Goods: Industrial press machines (EUR 180,000)
- EGP equivalent (@ 52 EGP/EUR): EGP 9,360,000
- Manufacturing lead time: 8 weeks | Shipping time: 3 weeks
- Payment terms: 100% at sight (on presentation of documents)
- Company bank: CIB Egypt | Available credit facility: EGP 12,000,000
- LC margin required by bank: 15% cash margin
- LC fee: 0.5% of LC value
- Cash required upfront: 15% × 9,360,000 = EGP 1,404,000',
                'challenge_questions_en' => json_encode([
                    'Explain the LC process step by step — what happens from LC issuance to payment?',
                    'What is the total cost of this LC transaction (all fees and charges)?',
                    'What are the risks for the buyer and the seller under an LC structure?',
                    'When would you recommend a different trade finance instrument instead of an LC?',
                ], JSON_UNESCAPED_UNICODE),
                'solution_en'            => 'THE LC PROCESS STEP BY STEP:

Step 1 — Buyer applies for LC (Day 1): Horizon Import applies to CIB Egypt to issue an LC in favour of the German supplier. CIB requires EGP 1,404,000 cash margin deposited and charges the LC opening fee.

Step 2 — CIB issues LC to supplier\'s bank (Day 2–3): CIB sends the LC through SWIFT to the German supplier\'s bank. The LC specifies: amount (EUR 180,000), expiry date, documents required for payment, and terms.

Step 3 — Supplier manufactures and ships (Weeks 1–11): The supplier has the LC as guarantee. They manufacture (8 weeks) and ship (3 weeks).

Step 4 — Supplier presents documents to their bank (Week 12): After shipping, the supplier presents: commercial invoice, bill of lading, packing list, certificate of origin, insurance certificate. These must match LC terms exactly.

Step 5 — Banks verify and pay (Week 12–13): The German bank checks documents, sends to CIB. CIB verifies against LC terms. If compliant, CIB pays the German bank. If documents have discrepancies, Horizon is notified and must authorise payment.

Step 6 — Horizon receives documents and clears goods (Week 13–14): Horizon receives the original bill of lading from CIB, uses it to clear goods from the port.

TOTAL COST OF THIS TRANSACTION:
Cash margin (blocked, returned after LC closes): EGP 1,404,000
LC opening fee (0.5% × 9,360,000): EGP 46,800
SWIFT charges (flat): ~EGP 1,500
Document handling fee (flat): ~EGP 2,500
FX commission (0.25% × 9,360,000): EGP 23,400
Total cash cost: ~EGP 74,200
Opportunity cost of margin (15% annual × 1,404,000 × 3.5 months): ~EGP 61,425
Total economic cost: ~EGP 135,625
Effective cost as % of transaction: 135,625 ÷ 9,360,000 = 1.4%

RISKS UNDER LC:
For buyer: LC payment is triggered by documents, not goods quality — seller can get paid even if goods are defective. Currency risk if EGP/EUR rate changes during LC period.
For seller: Must ensure documents match LC exactly — any discrepancy can delay payment. Must ship within LC validity period.

WHEN TO USE A DIFFERENT INSTRUMENT:
Trusted long-term supplier (3+ years, clean record) → Open account with credit insurance
Supplier needs pre-shipment financing → Red Clause LC or Advance Payment Guarantee
Buyer wants deferred payment → Usance LC (60/90/120 days)
Goods are commodities traded on exchange → Documentary Collection (cheaper)
Very small transaction (< EUR 20,000) → Direct bank transfer — LC fees not justified',
                'bigger_lesson_en'       => 'A Letter of Credit is not just a payment method — it is a risk allocation tool. It shifts the payment risk from the buyer\'s creditworthiness to the bank\'s. Understanding the document requirements is as important as understanding the financing cost.',
                'skills_taught_en'       => json_encode([
                    'Letter of Credit mechanics',
                    'Trade finance documentation',
                    'LC cost calculation',
                    'Import payment risk management',
                    'Trade finance instrument selection',
                ], JSON_UNESCAPED_UNICODE),

                'title_ar'               => 'خطابات الاعتماد للاستيراد والتصدير',
                'subtitle_ar'            => 'آليات تمويل التجارة وحساب التكلفة',
                'situation_ar'           => 'أنت محلل خزينة في شركة هورايزون للاستيراد، وهي شركة مصرية تستورد آلات صناعية من ألمانيا. وافق مورد ألماني على توريد آلات بقيمة 180,000 يورو لكنه يصر على ضمان الدفع قبل بدء التصنيع. لن يقبل التداول في حساب مفتوح.

يطلب منك المدير المالي هيكلة الدفع باستخدام خطاب اعتماد وشرح العملية لفريق العمليات.

تفاصيل المعاملة:
- البضاعة: آلات ضغط صناعية (180,000 يورو)
- المعادل بالجنيه (@ 52 جنيه/يورو): 9,360,000 جنيه
- مدة التصنيع: 8 أسابيع | وقت الشحن: 3 أسابيع
- شروط الدفع: 100% لدى الاطلاع (عند تقديم المستندات)
- بنك الشركة: CIB مصر | التسهيل الائتماني المتاح: 12,000,000 جنيه
- هامش نقدي مطلوب من البنك: 15%
- رسوم خطاب الاعتماد: 0.5% من قيمته
- النقد المطلوب مقدماً: 15% × 9,360,000 = 1,404,000 جنيه',
                'challenge_questions_ar' => json_encode([
                    'اشرح عملية خطاب الاعتماد خطوة بخطوة — ماذا يحدث من إصداره حتى الدفع؟',
                    'ما هي إجمالي تكلفة هذه المعاملة (جميع الرسوم والمصاريف)؟',
                    'ما هي المخاطر على المشتري والبائع في هيكل خطاب الاعتماد؟',
                    'متى تنصح باستخدام أداة تمويل تجارية مختلفة بدلاً من خطاب الاعتماد؟',
                ], JSON_UNESCAPED_UNICODE),
                'solution_ar'            => 'عملية خطاب الاعتماد خطوة بخطوة:

الخطوة 1 — المشتري يتقدم بطلب خطاب الاعتماد (اليوم 1): هورايزون يتقدم لـ CIB بإصدار خطاب اعتماد لصالح المورد الألماني. يطلب البنك إيداع 1,404,000 جنيه هامش نقدي ويفرض رسوم الفتح.

الخطوة 2 — CIB يصدر خطاب الاعتماد لبنك المورد (اليوم 2-3): CIB يرسل الخطاب عبر SWIFT لبنك المورد الألماني. يحدد الخطاب: المبلغ (180,000 يورو)، تاريخ الانتهاء، المستندات المطلوبة، والشروط.

الخطوة 3 — المورد يصنع ويشحن (الأسابيع 1-11): لدى المورد ضمان الدفع. يصنع (8 أسابيع) ويشحن (3 أسابيع).

الخطوة 4 — المورد يقدم المستندات (الأسبوع 12): بعد الشحن، يقدم المورد: فاتورة تجارية، بوليصة شحن، قائمة تعبئة، شهادة منشأ، شهادة تأمين. يجب أن تطابق شروط الخطاب تماماً.

الخطوة 5 — البنوك تتحقق وتدفع (الأسبوع 12-13): البنك الألماني يتحقق من المستندات ويرسلها لـ CIB. CIB يتحقق من مطابقتها. إذا كانت متوافقة، يدفع CIB للبنك الألماني. إذا كانت هناك تناقضات، يُخطر هورايزون للموافقة.

الخطوة 6 — هورايزون يستلم المستندات ويفرج عن البضاعة (الأسبوع 13-14).

إجمالي تكلفة هذه المعاملة:
هامش نقدي (محجوز، يُعاد بعد إغلاق الخطاب): 1,404,000 جنيه
رسوم فتح الاعتماد (0.5% × 9,360,000): 46,800 جنيه
رسوم SWIFT (ثابتة): ~1,500 جنيه
رسوم معالجة المستندات (ثابتة): ~2,500 جنيه
عمولة الصرف الأجنبي (0.25% × 9,360,000): 23,400 جنيه
إجمالي التكلفة النقدية: ~74,200 جنيه
تكلفة الفرصة البديلة للهامش: ~61,425 جنيه
إجمالي التكلفة الاقتصادية: ~135,625 جنيه
الفعلية كنسبة من المعاملة: 1.4%

متى تستخدم أداة مختلفة:
مورد موثوق (3+ سنوات، سجل نظيف) → حساب مفتوح مع تأمين ائتماني
المورد يحتاج تمويلاً قبل الشحن → اعتماد Red Clause أو ضمان دفعة مقدمة
المشتري يريد دفعاً مؤجلاً → اعتماد آجل (60/90/120 يوماً)
البضاعة سلعة متداولة في بورصة → تحصيل مستندي (أرخص)
معاملة صغيرة جداً (أقل من 20,000 يورو) → تحويل بنكي مباشر',
                'bigger_lesson_ar'       => 'خطاب الاعتماد ليس مجرد وسيلة دفع — بل هو أداة توزيع مخاطر. يحول مخاطر الدفع من الجدارة الائتمانية للمشتري إلى الجدارة الائتمانية للبنك. فهم متطلبات المستندات لا يقل أهمية عن فهم تكلفة التمويل.',
                'skills_taught_ar'       => json_encode([
                    'آليات خطاب الاعتماد',
                    'مستندات تمويل التجارة',
                    'حساب تكلفة الاعتماد',
                    'إدارة مخاطر الدفع في الاستيراد',
                    'اختيار أدوات تمويل التجارة',
                ], JSON_UNESCAPED_UNICODE),
                'case_data'  => null,
                'created_at' => $now,
                'updated_at' => $now,
            ],

            // ── BB-04 ─────────────────────────────────────────
            [
                'hub_id'                 => $hubId,
                'created_by'             => $adminId,
                'topic_slug'             => 'banking_financing',
                'topic_name_en'          => 'Banking & Financing',
                'topic_name_ar'          => 'الخدمات المصرفية والتمويل',
                'layer'                  => 'generic',
                'difficulty'             => 'intermediate',
                'sort_order'             => 4,
                'status'                 => 'published',
                'published_at'           => $now,
                'read_time_minutes'      => 15,
                'title_en'               => 'Structuring a Project Finance Deal',
                'subtitle_en'            => 'Construction loan mechanics and drawdown design',
                'situation_en'           => 'You are a corporate finance analyst at a development company. Your company wants to build a 120-unit residential compound in New Cairo. Total project cost: EGP 180,000,000. The company has EGP 54,000,000 in equity available (30% of project cost). It needs to finance the remaining EGP 126,000,000.

The company has approached Housing & Development Bank (HDB) for a construction loan. The bank wants to see a full project financial model before committing.

PROJECT PROFILE:
- Total units: 120 apartments | Average unit size: 135 sqm
- Selling price per sqm: EGP 12,500
- Total projected revenue: EGP 202,500,000 (120 × 135 × 12,500)
- Construction cost per sqm: EGP 7,200
- Land cost: EGP 36,000,000 (already owned)
- Other project costs (fees, marketing): EGP 18,000,000
- Construction period: 24 months
- Sales period: 18 months (overlapping last 6 months of construction)
- Pre-sales target: 40% of units before construction starts
- Proposed loan terms: 22% interest, 24-month construction + 12-month grace, then 3-year repayment',
                'challenge_questions_en' => json_encode([
                    'Build the project cost summary and confirm the financing gap.',
                    'Calculate the project IRR and payback period (simplified).',
                    'What pre-sale condition would you impose if you were the bank?',
                    'Design the loan drawdown schedule aligned to construction milestones.',
                ], JSON_UNESCAPED_UNICODE),
                'solution_en'            => 'PROJECT COST SUMMARY:
Land (already owned — opportunity cost): EGP 36,000,000
Construction (120 × 135 sqm × EGP 7,200): EGP 116,640,000
Other costs (fees, marketing, legal): EGP 18,000,000
Financing costs (interest during construction — estimated): EGP 9,360,000
Total Project Cost: EGP 180,000,000
Equity: EGP 54,000,000 | Bank loan required: EGP 126,000,000

PROJECT ECONOMICS AND IRR:
Total revenue: EGP 202,500,000 (100% sales at EGP 12,500/sqm)
Total cost: EGP 180,000,000
Project gross profit: EGP 22,500,000
Project gross margin: 11.1% (before financing costs; 7.3% after)
This is a thin margin for Egyptian real estate — highly sensitive to selling price assumptions. A 10% price decline would eliminate profit entirely.

Simplified IRR (equity perspective):
Equity invested: EGP 54,000,000 (Month 0)
Total equity return: EGP 22,500,000 profit on EGP 54,000,000 = 41.7% total return over ~3.5 years = approximately 10–11% annualised IRR.
This is below the Egyptian risk-free rate (27% T-bills). The project needs higher selling prices, lower costs, or faster completion to justify the risk.

PRE-SALE CONDITION (BANK PERSPECTIVE):
Required: 35–40% of units pre-sold before first loan drawdown.
Why: 40% pre-sales (48 units) at EGP 10,125 average deposit × 48 units = EGP 4,860,000 in cash deposits validates market demand and reduces the bank\'s risk significantly.
Additional conditions: Pre-sales through registered contracts with 10% deposit (not informal reservations). Evidence of NUCA approvals. Fixed-price construction contract. 10% cost overrun contingency (EGP 11,664,000) in budget.

LOAN DRAWDOWN SCHEDULE:
Pre-construction (foundations permit): 15% | EGP 18,900,000 | Condition: Planning approval + 35% pre-sales
Foundations complete: 20% | EGP 25,200,000 | Condition: Engineer certificate
Structure complete (all floors): 25% | EGP 31,500,000 | Condition: Engineer certificate
MEP and finishing 50%: 20% | EGP 25,200,000 | Condition: Site inspection
Practical completion: 15% | EGP 18,900,000 | Condition: Handover certificate
Final retention: 5% | EGP 6,300,000 | Condition: All snag items resolved
Total: 100% | EGP 126,000,000

Milestone-linked drawdowns protect the bank — money is released against verified physical progress, not just the passage of time.',
                'bigger_lesson_en'       => 'In project finance, the bank is not financing the company — it is financing a specific cash flow from a specific asset. The quality of the project model, the pre-sales evidence, and the milestone structure determine whether the deal closes, not the company\'s balance sheet.',
                'skills_taught_en'       => json_encode([
                    'Project finance structuring',
                    'Construction loan mechanics',
                    'Project IRR and feasibility',
                    'Pre-sale requirements in real estate financing',
                    'Drawdown schedule design',
                ], JSON_UNESCAPED_UNICODE),

                'title_ar'               => 'هيكلة صفقة تمويل مشروع',
                'subtitle_ar'            => 'آليات قرض البناء وتصميم جدول السحب',
                'situation_ar'           => 'أنت محلل تمويل شركات في شركة تطوير عقاري. تريد شركتك بناء مجمع سكني من 120 وحدة في القاهرة الجديدة. إجمالي تكلفة المشروع: 180,000,000 جنيه. لدى الشركة 54,000,000 جنيه من الأموال الخاصة (30% من التكلفة). تحتاج تمويل المتبقي 126,000,000 جنيه.

تقدمت الشركة لبنك الإسكان والتعمير بطلب قرض بناء. يريد البنك نموذجاً مالياً كاملاً للمشروع قبل الالتزام.

ملف المشروع:
- إجمالي الوحدات: 120 شقة | متوسط المساحة: 135 متر مربع
- سعر البيع للمتر: 12,500 جنيه
- إجمالي الإيرادات المتوقعة: 202,500,000 جنيه (120 × 135 × 12,500)
- تكلفة البناء للمتر: 7,200 جنيه
- تكلفة الأرض: 36,000,000 جنيه (مملوكة بالفعل)
- تكاليف أخرى (رسوم، تسويق): 18,000,000 جنيه
- فترة البناء: 24 شهراً
- فترة المبيعات: 18 شهراً (تتداخل مع آخر 6 أشهر من البناء)
- هدف المبيعات المسبقة: 40% من الوحدات قبل بدء البناء
- شروط القرض المقترحة: فائدة 22%، 24 شهراً بناء + 12 شهر سماح، ثم 3 سنوات سداد',
                'challenge_questions_ar' => json_encode([
                    'ابنِ ملخص تكلفة المشروع وأكد فجوة التمويل.',
                    'احسب معدل العائد الداخلي (IRR) وفترة الاسترداد (مبسطة).',
                    'ما شرط المبيعات المسبقة الذي ستفرضه إذا كنت البنك؟',
                    'صمم جدول سحب القرض مرتبطاً بمعالم البناء.',
                ], JSON_UNESCAPED_UNICODE),
                'solution_ar'            => 'ملخص تكلفة المشروع:
الأرض (مملوكة — تكلفة الفرصة البديلة): 36,000,000 جنيه
البناء (120 × 135 م² × 7,200 جنيه): 116,640,000 جنيه
تكاليف أخرى (رسوم، تسويق، قانونية): 18,000,000 جنيه
تكاليف التمويل (فوائد خلال البناء — تقديرية): 9,360,000 جنيه
إجمالي تكلفة المشروع: 180,000,000 جنيه
الأموال الخاصة: 54,000,000 | القرض البنكي المطلوب: 126,000,000

اقتصاديات المشروع والعائد الداخلي:
إجمالي الإيرادات: 202,500,000 جنيه (مبيعات 100% بـ 12,500 جنيه/م²)
إجمالي التكلفة: 180,000,000 جنيه
إجمالي ربح المشروع: 22,500,000 جنيه
هامش المشروع الإجمالي: 11.1% (قبل تكاليف التمويل؛ 7.3% بعدها)
هامش ضيق للعقارات المصرية — انخفاض السعر 10% يمحو الربح كلياً.

عائد داخلي مبسط (من منظور حقوق الملكية):
رأس المال المستثمر: 54,000,000 جنيه (الشهر صفر)
العائد الإجمالي: 22,500,000 على 54,000,000 = 41.7% على مدى ~3.5 سنوات = ~10-11% سنوياً.
هذا أقل من العائد الخالي من المخاطر في مصر (أذون خزانة 27%). المشروع يحتاج أسعار أعلى أو تكاليف أقل أو إنجاز أسرع.

شرط المبيعات المسبقة (من منظور البنك):
المطلوب: 35-40% من الوحدات مبيعة قبل أول سحب.
لماذا: مبيعات 40% (48 وحدة) تُثبت الطلب السوقي وتقلل مخاطر البنك بشكل كبير.
شروط إضافية: عقود مسجلة مع دفعة 10% (لا حجوزات غير رسمية). موافقات هيئة المجتمعات العمرانية. عقد بناء بسعر ثابت. احتياطي تجاوز تكاليف 10%.

جدول سحب القرض:
قبل البناء (تصريح التأسيس): 15% | 18,900,000 | الشرط: الموافقات + 35% مبيعات مسبقة
اكتمال التأسيسات: 20% | 25,200,000 | الشرط: شهادة مهندس
اكتمال الهيكل (كل الطوابق): 25% | 31,500,000 | الشرط: شهادة مهندس
التشطيبات والكهرباء والسباكة 50%: 20% | 25,200,000 | الشرط: معاينة موقع
الاكتمال العملي: 15% | 18,900,000 | الشرط: شهادة تسليم
المحتجز الختامي: 5% | 6,300,000 | الشرط: حل كل ملاحظات التسليم
الإجمالي: 100% | 126,000,000 جنيه',
                'bigger_lesson_ar'       => 'في تمويل المشاريع، البنك لا يموّل الشركة — بل يموّل تدفقاً نقدياً محدداً من أصل محدد. جودة نموذج المشروع وأدلة المبيعات المسبقة وهيكل المعالم هي ما تحدد إغلاق الصفقة، وليس الميزانية العمومية للشركة.',
                'skills_taught_ar'       => json_encode([
                    'هيكلة تمويل المشاريع',
                    'آليات قروض البناء',
                    'جدوى المشروع والعائد الداخلي',
                    'متطلبات المبيعات المسبقة في تمويل العقارات',
                    'تصميم جداول سحب القروض',
                ], JSON_UNESCAPED_UNICODE),
                'case_data'  => null,
                'created_at' => $now,
                'updated_at' => $now,
            ],

            // ── BB-05 ─────────────────────────────────────────
            [
                'hub_id'                 => $hubId,
                'created_by'             => $adminId,
                'topic_slug'             => 'banking_financing',
                'topic_name_en'          => 'Banking & Financing',
                'topic_name_ar'          => 'الخدمات المصرفية والتمويل',
                'layer'                  => 'generic',
                'difficulty'             => 'intermediate',
                'sort_order'             => 5,
                'status'                 => 'published',
                'published_at'           => $now,
                'read_time_minutes'      => 14,
                'title_en'               => 'The Overdraft That Became Permanent',
                'subtitle_en'            => 'Working capital facilities and banking traps',
                'situation_en'           => 'You are a financial controller at Delta Trading Co. The company has had an overdraft facility of EGP 2,000,000 with NBE for 4 years. The facility is supposed to be a short-term, self-liquidating working capital tool — drawn for a few weeks to bridge receivables gaps, then repaid.

In practice, the overdraft has been fully drawn for 22 consecutive months. The bank\'s relationship manager has flagged this as a concern and hinted that the facility may not be renewed.

"Tell me what went wrong and what we do about it."

THE NUMBERS:
| Metric | 4 Years Ago | Today |
| Overdraft utilisation | 40-60% | 100% (permanent) |
| Overdraft interest rate | 18% p.a. | 26% p.a. |
| Monthly interest cost | EGP 30,000 | EGP 43,333 |
| Revenue | EGP 14,000,000 | EGP 22,000,000 |
| DSO | 38 days | 74 days |
| DIO | 42 days | 68 days |
| DPO | 35 days | 38 days |
| Cash Conversion Cycle | 45 days | 104 days |',
                'challenge_questions_en' => json_encode([
                    'Explain why a permanently drawn overdraft is a structural problem, not a temporary one.',
                    'Calculate the annual cost of the EGP 2,000,000 permanent overdraft and compare it to a term loan alternative.',
                    'Design a 90-day plan to clean up the overdraft and restore the facility to revolving use.',
                    'What should the company say to the bank before the bank says it first?',
                ], JSON_UNESCAPED_UNICODE),
                'solution_en'            => 'WHY PERMANENT OVERDRAFT IS A STRUCTURAL PROBLEM:
An overdraft is designed to be self-liquidating — drawn when receivables are outstanding, repaid when collected. A permanently drawn overdraft means the business has a structural working capital deficit that exceeds what a short-term facility can solve.

The root cause is clear: the Cash Conversion Cycle has more than doubled (45 to 104 days) while revenue grew. The company needs EGP 2,000,000 more working capital permanently — and is funding this with an overdraft that was never designed for permanent use. An overdraft that never self-liquidates is effectively a term loan in disguise, but without the structure, covenants, or repayment schedule of a proper term loan.

ANNUAL COST COMPARISON:
Current overdraft at 26%: EGP 2,000,000 × 26% = EGP 520,000 per year
Alternative — 3-year term loan at 22%: EGP 2,000,000 × 22% = EGP 440,000 per year (interest only Year 1), plus principal EGP 667,000/year. Total Year 1 service: EGP 1,107,000.
The overdraft is cheaper in interest rate — but this misses the point. The overdraft is at risk of cancellation (catastrophic), while a term loan is committed for 3 years (certain). The certainty premium is worth paying.

90-DAY CLEANUP PLAN:
Month 1 — Accelerate collections (target: reduce DSO from 74 to 55 days): Contact all customers over 60 days overdue. Offer 1% discount for payment within 10 days. Even collecting EGP 500,000 reduces overdraft to 75% utilisation — a visible improvement for the bank.

Month 2 — Reduce inventory (target: reduce DIO from 68 to 50 days): Implement a 30-day buying freeze on slow-moving SKUs. Run a clearance promotion on excess stock at slim margin — cash is more valuable than margin right now. Target: free up EGP 400,000 from inventory reduction.

Month 3 — Convert overdraft to term loan: With overdraft at 50–60% utilisation, approach the bank proactively: "We have identified the structural working capital gap. We would like to convert EGP 1,200,000 of the overdraft to a 3-year term loan and restore the overdraft to its intended purpose as a EGP 800,000 revolving facility."

WHAT TO SAY TO THE BANK:
"We want to flag something we have been working on. Our business has grown 57% in 4 years and our working capital needs have grown with it. Our overdraft, sized for a smaller business, has been permanently drawn as a result. We have diagnosed the issue — our CCC has grown from 45 to 104 days — and we have started a collections and inventory programme. We would like to discuss converting part of the facility to a term loan to properly structure the working capital. Can we meet next week?"

Banks do not want to lend to companies that hide problems. A company that comes in with a diagnosis and a plan is vastly more creditworthy than one that waits for the bank to ask.',
                'bigger_lesson_en'       => 'An overdraft that never clears is not a cash flow problem — it is a working capital structure problem. The solution is never to ask for a bigger overdraft. The solution is to restructure the facility to match the actual permanence of the need.',
                'skills_taught_en'       => json_encode([
                    'Overdraft vs. term loan structure',
                    'Cash conversion cycle management',
                    'Proactive banking relationship management',
                    'Working capital facility design',
                    'Bank communication strategy',
                ], JSON_UNESCAPED_UNICODE),

                'title_ar'               => 'السحب على المكشوف الذي أصبح دائماً',
                'subtitle_ar'            => 'تسهيلات رأس المال العامل والمخاطر البنكية',
                'situation_ar'           => 'أنت مراقب مالي في شركة دلتا للتجارة. لدى الشركة تسهيل سحب على المكشوف بقيمة 2,000,000 جنيه مع البنك الأهلي منذ 4 سنوات. من المفترض أن يكون التسهيل أداة رأس مال عامل قصيرة الأجل ذاتية التصفية — يُسحب لبضعة أسابيع لتجسير فجوات التحصيل، ثم يُسدد.

في الواقع، التسهيل مسحوب بالكامل لمدة 22 شهراً متتالياً. أشار مدير العلاقات في البنك لذلك كمصدر قلق وأشار إلى أن التسهيل قد لا يتجدد.

"أخبرني ما الذي حدث وماذا نفعل حياله."

الأرقام:
| المؤشر | قبل 4 سنوات | اليوم |
| استخدام السحب على المكشوف | 40-60% | 100% (دائم) |
| سعر الفائدة | 18% سنوياً | 26% سنوياً |
| التكلفة الشهرية | 30,000 جنيه | 43,333 جنيه |
| الإيرادات | 14,000,000 جنيه | 22,000,000 جنيه |
| أيام التحصيل (DSO) | 38 يوماً | 74 يوماً |
| أيام المخزون (DIO) | 42 يوماً | 68 يوماً |
| أيام الدفع (DPO) | 35 يوماً | 38 يوماً |
| دورة التحول النقدي | 45 يوماً | 104 أيام |',
                'challenge_questions_ar' => json_encode([
                    'اشرح لماذا السحب على المكشوف الدائم مشكلة هيكلية وليست مؤقتة.',
                    'احسب التكلفة السنوية للسحب على المكشوف الدائم وقارنها ببديل قرض لأجل.',
                    'صمم خطة 90 يوماً لتنظيف السحب على المكشوف واستعادة التسهيل لاستخدامه المتجدد.',
                    'ما الذي يجب أن تقوله الشركة للبنك قبل أن يقوله البنك أولاً؟',
                ], JSON_UNESCAPED_UNICODE),
                'solution_ar'            => 'لماذا السحب الدائم مشكلة هيكلية:
السحب على المكشوف مصمم ليكون ذاتي التصفية — يُسحب عند وجود ذمم مدينة، ويُسدد عند التحصيل. السحب الدائم يعني أن الشركة لديها عجز هيكلي في رأس المال العامل يتجاوز ما يستطيع تسهيل قصير الأجل حله.

السبب الجذري واضح من البيانات: دورة التحول النقدي تضاعفت أكثر من مرتين (من 45 إلى 104 أيام) بينما نمت الإيرادات. الشركة تحتاج 2,000,000 جنيه إضافية دائمة لرأس المال العامل — وتموّلها بسحب على مكشوف لم يُصمم للاستخدام الدائم.

مقارنة التكلفة السنوية:
السحب الحالي بفائدة 26%: 2,000,000 × 26% = 520,000 جنيه سنوياً
البديل — قرض لأجل 3 سنوات بفائدة 22%: 2,000,000 × 22% = 440,000 جنيه سنوياً (فائدة فقط السنة 1)، زائد قسط 667,000/سنة. إجمالي خدمة السنة الأولى: 1,107,000 جنيه.
السحب أرخص بسعر الفائدة — لكن هذا يفوته النقطة الجوهرية. السحب في خطر الإلغاء (كارثي)، بينما القرض لأجل ملتزم لـ 3 سنوات (مؤكد). علاوة اليقين تستحق الدفع.

خطة 90 يوماً:
الشهر 1 — تسريع التحصيل (هدف: خفض DSO من 74 إلى 55 يوماً): التواصل مع كل العملاء المتأخرين أكثر من 60 يوماً. تقديم خصم 1% للدفع خلال 10 أيام. حتى تحصيل 500,000 جنيه يخفض الاستخدام إلى 75% — تحسن مرئي للبنك.

الشهر 2 — تخفيض المخزون (هدف: خفض DIO من 68 إلى 50 يوماً): تجميد الشراء لمدة 30 يوماً للسلع بطيئة الحركة. تصفية المخزون الزائد بهامش ضئيل — النقد أهم من الهامش الآن. الهدف: تحرير 400,000 جنيه.

الشهر 3 — تحويل السحب لقرض لأجل: بعد وصول الاستخدام لـ 50-60%، التواصل الاستباقي مع البنك: "حددنا فجوة رأس المال العامل الهيكلية. نود تحويل 1,200,000 جنيه من السحب إلى قرض لأجل 3 سنوات واستعادة التسهيل لغرضه كتسهيل متجدد بـ 800,000 جنيه."

ما تقوله للبنك:
"نريد الإشارة إلى أمر نعمل عليه. نما عملنا بنسبة 57% في 4 سنوات ونمت احتياجات رأس المال العامل معه. تسهيل السحب، المُصمَّم لشركة أصغر، كان مسحوباً بالكامل نتيجة لذلك. شخّصنا المشكلة — دورة التحول النقدي نمت من 45 إلى 104 أيام — وبدأنا برنامج تحصيل ومخزون. نود مناقشة تحويل جزء من التسهيل لقرض لأجل لهيكلة رأس المال العامل بشكل صحيح."

البنوك لا تريد الإقراض لشركات تخفي المشاكل. الشركة التي تأتي بتشخيص وخطة أكثر جدارة ائتمانية بكثير من التي تنتظر حتى يسأل البنك.',
                'bigger_lesson_ar'       => 'السحب على المكشوف الذي لا يُصفَّر أبداً ليس مشكلة تدفق نقدي — بل مشكلة هيكل رأس مال عامل. الحل ليس طلب سحب أكبر. الحل هو إعادة هيكلة التسهيل ليتناسب مع الطبيعة الدائمة للحاجة.',
                'skills_taught_ar'       => json_encode([
                    'هيكل السحب على المكشوف مقابل القرض لأجل',
                    'إدارة دورة التحول النقدي',
                    'إدارة العلاقة البنكية الاستباقية',
                    'تصميم تسهيلات رأس المال العامل',
                    'استراتيجية التواصل مع البنوك',
                ], JSON_UNESCAPED_UNICODE),
                'case_data'  => null,
                'created_at' => $now,
                'updated_at' => $now,
            ],

            // ── BB-06 ─────────────────────────────────────────
            [
                'hub_id'                 => $hubId,
                'created_by'             => $adminId,
                'topic_slug'             => 'banking_financing',
                'topic_name_en'          => 'Banking & Financing',
                'topic_name_ar'          => 'الخدمات المصرفية والتمويل',
                'layer'                  => 'generic',
                'difficulty'             => 'advanced',
                'sort_order'             => 6,
                'status'                 => 'published',
                'published_at'           => $now,
                'read_time_minutes'      => 18,
                'title_en'               => 'Raising Mezzanine Finance for Growth',
                'subtitle_en'            => 'Complex financing structures and equity kickers',
                'situation_en'           => 'You are the CFO of Vertex Healthcare, a private hospital group with 3 facilities. You want to acquire a fourth hospital for EGP 95,000,000. Your balance sheet can support EGP 25,000,000 in equity. Senior bank debt is available for EGP 45,000,000. The EGP 25,000,000 gap cannot be filled by either.

A mezzanine finance provider has offered to fill the gap at a cost.

PROPOSED CAPITAL STRUCTURE:
- Senior debt: EGP 45,000,000 | Commercial bank | 21% p.a. | First charge on hospital assets
- Mezzanine: EGP 25,000,000 | Mezzanine fund | 28% cash + 3% equity kicker | Second charge + warrants
- Equity: EGP 25,000,000 | Vertex Healthcare | Residual
- Total: EGP 95,000,000

TARGET HOSPITAL FINANCIALS:
- Current Revenue: EGP 42,000,000 | Year 3 (projected): EGP 58,000,000
- Current EBITDA: EGP 8,400,000 (20% margin) | Year 3: EGP 13,000,000 (22.4% margin)',
                'challenge_questions_en' => json_encode([
                    'Calculate the total annual financing cost across all three tranches.',
                    'Calculate the minimum EBITDA required to service all debt.',
                    'What is the equity kicker and how does it work?',
                    'Is this deal financeable — and what conditions must be met for it to work?',
                ], JSON_UNESCAPED_UNICODE),
                'solution_en'            => 'TOTAL ANNUAL FINANCING COST:
Senior debt: 45,000,000 × 21% = EGP 9,450,000
Mezzanine: 25,000,000 × 28% = EGP 7,000,000
Total annual interest: EGP 16,450,000

Interest coverage on current EBITDA: EGP 8,400,000 ÷ EGP 16,450,000 = 0.51×
The deal is NOT serviceable on current EBITDA alone. This is a classic leveraged acquisition — it only works if EBITDA grows significantly post-acquisition.

At Year 3 EBITDA of EGP 13,000,000:
Interest coverage = 13,000,000 ÷ 16,450,000 = 0.79× — still below 1.0× standalone.

However, with combined group EBITDA (existing 3 hospitals ~EGP 24,000,000 + acquired EGP 13,000,000 = EGP 37,000,000):
Group interest coverage = 37,000,000 ÷ 16,450,000 = 2.25× — now financeable, but tight.
This deal works only as a group financing, not standalone.

THE EQUITY KICKER:
The mezzanine provider charges 28% cash interest plus warrants to acquire 3% of Vertex Healthcare at a fixed price, exercisable at exit or IPO.

Example: If Vertex Healthcare is sold for EGP 400,000,000 in 5 years:
3% × EGP 400,000,000 = EGP 12,000,000 equity kicker value — in addition to all interest received.

The mezzanine fund charges high cash interest AND takes equity upside. This reflects their subordinated position (behind senior debt in liquidation) and higher risk.

Negotiating the kicker: Push back on 3% — offer 2% with a 5-year cap. The primary return is the 28% cash interest; the kicker is upside. There is usually room to negotiate the kicker size down.

CONDITIONS FOR THE DEAL TO WORK:
1. Group-level debt service: The acquisition must be financed at group level, with all hospitals\' cash flows available to service debt. Ring-fencing the new hospital makes it unfinanceable.
2. EBITDA improvement plan: A credible plan showing EBITDA growth from EGP 8.4M to EGP 13M+ within 3 years via cost synergies (procurement, management, clinical protocols).
3. Equity cure provision: Negotiate a provision allowing Vertex to inject additional equity if EBITDA covenants are breached in the first 18 months.
4. Exit-linked mezzanine repayment: Structure the mezzanine to be repayable from asset sale or refinancing proceeds, not from operating cash flow — preserving cash for operations.',
                'bigger_lesson_en'       => 'Mezzanine finance fills the gap between what a bank will lend and what equity can provide. It is expensive — deliberately so. It is the capital of last resort for leveraged acquisitions, and its cost forces the CFO to have a credible value creation plan before signing.',
                'skills_taught_en'       => json_encode([
                    'Mezzanine finance structure',
                    'Leveraged acquisition financing',
                    'Equity kicker mechanics',
                    'Debt service coverage at transaction vs. group level',
                    'Complex capital structure design',
                ], JSON_UNESCAPED_UNICODE),

                'title_ar'               => 'جمع تمويل الميزانين للنمو',
                'subtitle_ar'            => 'هياكل التمويل المعقدة ومحفزات الملكية',
                'situation_ar'           => 'أنت المدير المالي لمجموعة فيرتكس الصحية، وهي مجموعة مستشفيات خاصة بـ 3 منشآت. تريد الاستحواذ على مستشفى رابع بقيمة 95,000,000 جنيه. ميزانيتك تستوعب 25,000,000 جنيه من حقوق الملكية. الدين البنكي الأول متاح بـ 45,000,000 جنيه. الفجوة البالغة 25,000,000 جنيه لا يمكن تغطيتها بأي منهما.

مزود تمويل ميزانين عرض تغطية الفجوة بتكلفة معينة.

هيكل رأس المال المقترح:
- الدين الأول: 45,000,000 جنيه | بنك تجاري | 21% سنوياً | رهن أول على أصول المستشفى
- ميزانين: 25,000,000 جنيه | صندوق ميزانين | 28% نقداً + 3% محفز ملكية | رهن ثانٍ + أوامر شراء
- حقوق الملكية: 25,000,000 جنيه | مجموعة فيرتكس | باقي الحقوق
- الإجمالي: 95,000,000 جنيه

بيانات المستشفى المستهدف:
- الإيرادات الحالية: 42,000,000 جنيه | السنة 3 (متوقعة): 58,000,000 جنيه
- EBITDA الحالي: 8,400,000 جنيه (هامش 20%) | السنة 3: 13,000,000 جنيه (22.4%)',
                'challenge_questions_ar' => json_encode([
                    'احسب إجمالي تكلفة التمويل السنوية عبر الشرائح الثلاث.',
                    'احسب الحد الأدنى من EBITDA المطلوب لخدمة جميع الديون.',
                    'ما هو محفز الملكية (Equity Kicker) وكيف يعمل؟',
                    'هل هذه الصفقة قابلة للتمويل — وما الشروط الواجب تحققها لنجاحها؟',
                ], JSON_UNESCAPED_UNICODE),
                'solution_ar'            => 'إجمالي تكلفة التمويل السنوية:
الدين الأول: 45,000,000 × 21% = 9,450,000 جنيه
الميزانين: 25,000,000 × 28% = 7,000,000 جنيه
إجمالي الفوائد السنوية: 16,450,000 جنيه

تغطية الفوائد بالـ EBITDA الحالي: 8,400,000 ÷ 16,450,000 = 0.51× — الصفقة غير قابلة للخدمة منفردة. هذا استحواذ ممول بالرافعة — لا يعمل إلا إذا نما EBITDA بشكل كبير بعد الاستحواذ.

عند EBITDA السنة 3 البالغ 13,000,000 جنيه:
التغطية = 13,000,000 ÷ 16,450,000 = 0.79× — لا يزال أقل من 1.0× بشكل منفرد.

مع EBITDA المجموعة (المستشفيات الـ 3 الحالية ~24,000,000 + المستحوذ عليه 13,000,000 = 37,000,000 جنيه):
تغطية المجموعة = 37,000,000 ÷ 16,450,000 = 2.25× — قابل للتمويل الآن لكن بفارق ضيق.
الصفقة تعمل فقط كتمويل على مستوى المجموعة، وليس بشكل منفرد.

محفز الملكية (Equity Kicker):
مزود الميزانين يفرض فائدة نقدية 28% بالإضافة لأوامر شراء لاقتناء 3% من مجموعة فيرتكس بسعر ثابت، قابلة للتنفيذ عند الخروج أو الطرح العام.

مثال: إذا بُيعت المجموعة بـ 400,000,000 جنيه خلال 5 سنوات:
3% × 400,000,000 = 12,000,000 جنيه قيمة محفز الملكية — بالإضافة لجميع الفوائد المحصلة.

التفاوض على المحفز: الرفض من 3% وعرض 2% بحد أقصى 5 سنوات. العائد الأساسي للصندوق هو الفائدة 28%; المحفز هو صعود إضافي. عادة هناك مجال للتفاوض.

شروط نجاح الصفقة:
1. خدمة الدين على مستوى المجموعة: يجب تمويل الاستحواذ على مستوى المجموعة مع توافر تدفقات جميع المستشفيات.
2. خطة تحسين EBITDA: خطة موثوقة لنمو EBITDA من 8.4 مليون إلى 13+ مليون خلال 3 سنوات عبر التآزر في المشتريات والإدارة.
3. حكم الإصلاح بالملكية (Equity Cure): التفاوض على بند يسمح لفيرتكس بضخ ملكية إضافية إذا خُرقت تعهدات EBITDA في أول 18 شهراً.
4. سداد الميزانين مرتبط بالخروج: هيكلة الميزانين ليكون مسدداً من عائدات بيع الأصل أو إعادة التمويل، وليس من التشغيل.',
                'bigger_lesson_ar'       => 'تمويل الميزانين يسد الفجوة بين ما سيُقرضه البنك وما يمكن لحقوق الملكية توفيره. إنه مكلف — عمداً. هو رأس المال الملاذ الأخير للاستحواذات الممولة بالرافعة، وتكلفته تجبر المدير المالي على امتلاك خطة موثوقة لخلق القيمة قبل التوقيع.',
                'skills_taught_ar'       => json_encode([
                    'هيكل تمويل الميزانين',
                    'تمويل الاستحواذات الممولة بالرافعة',
                    'آليات محفز الملكية (Equity Kicker)',
                    'تغطية خدمة الدين على مستوى المعاملة مقابل المجموعة',
                    'تصميم هياكل رأس المال المعقدة',
                ], JSON_UNESCAPED_UNICODE),
                'case_data'  => null,
                'created_at' => $now,
                'updated_at' => $now,
            ],

            // ── BB-07 ─────────────────────────────────────────
            [
                'hub_id'                 => $hubId,
                'created_by'             => $adminId,
                'topic_slug'             => 'banking_financing',
                'topic_name_en'          => 'Banking & Financing',
                'topic_name_ar'          => 'الخدمات المصرفية والتمويل',
                'layer'                  => 'generic',
                'difficulty'             => 'advanced',
                'sort_order'             => 7,
                'status'                 => 'published',
                'published_at'           => $now,
                'read_time_minutes'      => 18,
                'title_en'               => 'Sukuk vs. Conventional Bonds — Islamic Finance in Practice',
                'subtitle_en'            => 'Comparing Islamic and conventional capital market instruments',
                'situation_en'           => 'You are the Group Treasurer of Nile Industrial Group, an Egyptian conglomerate with significant operations in Saudi Arabia and the UAE. The group needs to raise EGP 500,000,000 (approximately USD 10 million) in long-term capital for a major expansion.

Two proposals are on the table: a conventional bond and an Ijara Sukuk. Several board members are committed to Sharia-compliant financing. You need to present a proper comparison.

THE NUMBERS:
| Item | Conventional Bond | Ijara Sukuk |
| Amount | EGP 500,000,000 | EGP 500,000,000 |
| Tenor | 5 years | 5 years |
| Rate/Return | 21% p.a. coupon | 20.5% rental yield |
| Structure | Interest-bearing debt | Asset sale and leaseback |
| Underlying asset required | No | Yes — property/equipment worth EGP 500M+ |
| Sharia compliance | No | Yes (Sharia board certified) |
| Investor pool | All investors | Islamic + conventional investors |
| Tax treatment (Egypt) | Interest deductible | Rental payments deductible (equivalent) |
| Setup cost | ~0.5% of issuance | ~1.2% of issuance |
| Regulatory approvals | FRA (Egypt) | FRA + Sharia board |',
                'challenge_questions_en' => json_encode([
                    'Explain the structural difference between a bond and an Ijara Sukuk in plain terms.',
                    'Calculate the all-in cost of each instrument including setup costs.',
                    'What are the practical constraints that might make Sukuk impossible for some companies?',
                    'When does Islamic financing offer a genuine advantage beyond compliance — and when is it just a more expensive alternative?',
                ], JSON_UNESCAPED_UNICODE),
                'solution_en'            => 'THE STRUCTURAL DIFFERENCE — PLAIN LANGUAGE:

Conventional Bond: The company borrows EGP 500M and promises to pay interest (21%) every year and return the EGP 500M at maturity. Investors are creditors — they own a debt obligation. Economically simple. Legally a loan.

Ijara Sukuk: The company sells an asset (building, equipment, land worth EGP 500M) to Sukuk investors (via an SPV). The company then leases the asset back for 5 years, paying rental equivalent to 20.5% per year. At the end of 5 years, the company repurchases the asset at the original price.
Economically: it behaves like a loan. Structurally: it is an asset sale, leaseback, and repurchase. The Sharia prohibition is on riba (interest, money earning money). Sukuk work around this by making the return a rental payment for productive use of a real asset.

ALL-IN COST COMPARISON:
Conventional Bond:
Annual coupon: 21% × 500M = EGP 105,000,000
5-year total payments: EGP 525,000,000
Setup cost: 0.5% × 500M = EGP 2,500,000
Total cost over 5 years: EGP 527,500,000

Ijara Sukuk:
Annual rental: 20.5% × 500M = EGP 102,500,000
5-year total payments: EGP 512,500,000
Setup cost: 1.2% × 500M = EGP 6,000,000
Total cost over 5 years: EGP 518,500,000

Sukuk is actually slightly cheaper over 5 years — the lower rental yield (0.5pp less) more than compensates for the higher setup cost. Islamic investors often accept slightly lower yields for Sharia-compliant instruments, meaning the issuer benefits from a broader investor base and lower pricing.

PRACTICAL CONSTRAINTS THAT CAN MAKE SUKUK IMPOSSIBLE:
1. Asset requirement: Ijara Sukuk requires unencumbered assets worth at least EGP 500M. If assets are already pledged as bank security (common), Sukuk may not be structurally possible without releasing existing charges.
2. Sharia board certification: Documentation must be reviewed and approved by a qualified Sharia supervisory board — adds 4–8 weeks minimum and significant cost.
3. SPV setup: The sale-leaseback structure requires a Special Purpose Vehicle. Egypt\'s FRA Sukuk framework has developed significantly post-2018 but remains more complex than conventional issuance.
4. Minimum size: Sukuk issuance costs are high — generally only worthwhile for transactions above USD 50M+ equivalent.

WHEN ISLAMIC FINANCE IS A GENUINE ADVANTAGE:
Real advantage: Access to GCC Islamic investor pools (Takaful companies, Islamic banks) that cannot invest in conventional bonds — expands the investor base and can improve pricing. In Saudi Arabia and UAE, Sukuk is mainstream and often cheaper for well-known issuers.

When it is just more expensive: If all natural buyers are conventional Egyptian investors with no GCC relationships. If the required asset is already pledged. For small issuances (< EGP 200M) where setup costs dominate.',
                'bigger_lesson_en'       => 'Islamic finance is not merely "interest-free" — it is "asset-linked." Every Sukuk must be backed by a real productive asset. This structural discipline can be a constraint for some companies and a genuine advantage for others accessing Gulf capital markets.',
                'skills_taught_en'       => json_encode([
                    'Islamic finance principles (riba prohibition)',
                    'Sukuk structure (Ijara)',
                    'Conventional vs. Islamic financing comparison',
                    'Capital markets access strategy',
                    'GCC financial market dynamics',
                ], JSON_UNESCAPED_UNICODE),

                'title_ar'               => 'الصكوك مقابل السندات التقليدية — التمويل الإسلامي في التطبيق',
                'subtitle_ar'            => 'مقارنة أدوات أسواق رأس المال الإسلامية والتقليدية',
                'situation_ar'           => 'أنت أمين الخزينة لمجموعة النيل الصناعية، وهي تكتل مصري بعمليات كبيرة في المملكة العربية السعودية والإمارات. تحتاج المجموعة جمع 500,000,000 جنيه (حوالي 10 ملايين دولار) من رأس المال طويل الأجل لتوسع رئيسي.

عرضان على الطاولة: سند تقليدي وصكوك إجارة. عدد من أعضاء مجلس الإدارة ملتزمون بالتمويل المتوافق مع الشريعة. عليك تقديم مقارنة صحيحة.

الأرقام:
| البند | السند التقليدي | صكوك الإجارة |
| المبلغ | 500,000,000 جنيه | 500,000,000 جنيه |
| المدة | 5 سنوات | 5 سنوات |
| العائد | كوبون 21% سنوياً | عائد إيجاري 20.5% |
| الهيكل | دين يحمل فائدة | بيع وإعادة تأجير أصل |
| أصل مطلوب | لا | نعم — عقارات/معدات بقيمة 500 مليون+ |
| التوافق مع الشريعة | لا | نعم (معتمد من هيئة شرعية) |
| قاعدة المستثمرين | جميع المستثمرين | إسلاميون + تقليديون |
| المعاملة الضريبية | فوائد قابلة للخصم | مدفوعات إيجار قابلة للخصم |
| تكلفة الإصدار | ~0.5% | ~1.2% |
| الموافقات التنظيمية | هيئة الرقابة المالية | هيئة الرقابة + هيئة شرعية |',
                'challenge_questions_ar' => json_encode([
                    'اشرح الفرق الهيكلي بين السند وصكوك الإجارة بلغة بسيطة.',
                    'احسب التكلفة الإجمالية لكل أداة شاملة تكاليف الإصدار.',
                    'ما هي القيود العملية التي قد تجعل الصكوك مستحيلة لبعض الشركات؟',
                    'متى يُقدم التمويل الإسلامي ميزة حقيقية تتجاوز الالتزام — ومتى يكون مجرد بديل أغلى؟',
                ], JSON_UNESCAPED_UNICODE),
                'solution_ar'            => 'الفرق الهيكلي — بلغة بسيطة:

السند التقليدي: الشركة تقترض 500 مليون جنيه وتعد بدفع فائدة (21%) سنوياً وإعادة المبلغ عند الاستحقاق. المستثمرون دائنون — يملكون التزاماً بالدين. اقتصادياً بسيط. قانونياً قرض.

صكوك الإجارة: الشركة تبيع أصلاً (مبنى، معدات، أرض بقيمة 500 مليون جنيه) لمستثمري الصكوك (عبر شركة ذات غرض خاص). ثم تستأجر الأصل لمدة 5 سنوات بإيجار يعادل 20.5% سنوياً. في نهاية 5 سنوات، تُعيد شراء الأصل بالسعر الأصلي.
اقتصادياً: يُشبه القرض. هيكلياً: بيع وإعادة تأجير وإعادة شراء. الحظر الشرعي على الربا (الفائدة، النقد يكسب نقداً). الصكوك تتجاوز ذلك بجعل العائد إيجاراً مقابل استخدام أصل حقيقي منتج.

مقارنة التكلفة الإجمالية:
السند التقليدي:
الكوبون السنوي: 21% × 500 مليون = 105,000,000 جنيه
إجمالي المدفوعات (5 سنوات): 525,000,000 جنيه
تكلفة الإصدار: 0.5% × 500 مليون = 2,500,000 جنيه
إجمالي التكلفة على 5 سنوات: 527,500,000 جنيه

صكوك الإجارة:
الإيجار السنوي: 20.5% × 500 مليون = 102,500,000 جنيه
إجمالي المدفوعات (5 سنوات): 512,500,000 جنيه
تكلفة الإصدار: 1.2% × 500 مليون = 6,000,000 جنيه
إجمالي التكلفة على 5 سنوات: 518,500,000 جنيه

الصكوك فعلياً أرخص قليلاً على مدى 5 سنوات — فرق العائد (0.5 نقطة مئوية أقل) يعوض أكثر من تكلفة الإصدار الأعلى.

القيود العملية التي قد تجعل الصكوك مستحيلة:
1. متطلب الأصل: صكوك الإجارة تتطلب أصولاً غير مرهونة بقيمة 500 مليون على الأقل. إذا كانت الأصول مرهونة كضمان بنكي (شائع)، الصكوك غير ممكنة هيكلياً.
2. اعتماد الهيئة الشرعية: يضيف 4-8 أسابيع على الأقل وتكلفة كبيرة.
3. إنشاء شركة ذات غرض خاص: هيكل البيع وإعادة التأجير يتطلب شركة ذات غرض خاص. الإطار التنظيمي المصري للصكوك تطور بعد 2018 لكن لا يزال أكثر تعقيداً.
4. الحد الأدنى للحجم: تكاليف إصدار الصكوك مرتفعة — مجدية عادة فقط لمعاملات أكبر من 50 مليون دولار.

متى يُقدم التمويل الإسلامي ميزة حقيقية:
ميزة حقيقية: الوصول لقواعد مستثمرين إسلاميين خليجيين (شركات تكافل، بنوك إسلامية) لا تستطيع الاستثمار في السندات التقليدية — يوسع قاعدة المستثمرين ويحسن التسعير. في السعودية والإمارات، الصكوك رئيسية وغالباً أرخص للمصدرين المعروفين.

متى يكون مجرد بديل أغلى: إذا كان جميع المستثمرين الطبيعيين مصريون تقليديون بدون علاقات خليجية. إذا كان الأصل المطلوب مرهوناً بالفعل. للإصدارات الصغيرة (أقل من 200 مليون جنيه) حيث تهيمن تكاليف الإصدار.',
                'bigger_lesson_ar'       => 'التمويل الإسلامي ليس مجرد "خالٍ من الفائدة" — بل هو "مرتبط بالأصول." كل صك يجب أن يكون مدعوماً بأصل حقيقي منتج. هذا الانضباط الهيكلي يُعد قيداً لبعض الشركات وميزة حقيقية لأخرى تصل لأسواق رأس المال الخليجية.',
                'skills_taught_ar'       => json_encode([
                    'مبادئ التمويل الإسلامي (حظر الربا)',
                    'هيكل الصكوك (الإجارة)',
                    'مقارنة التمويل التقليدي والإسلامي',
                    'استراتيجية الوصول لأسواق رأس المال',
                    'ديناميكيات الأسواق المالية الخليجية',
                ], JSON_UNESCAPED_UNICODE),
                'case_data'  => null,
                'created_at' => $now,
                'updated_at' => $now,
            ],
        ];

        foreach ($cases as $case) {
            DB::table('cases')->insert($case);
        }

        $this->command->info('✅ CaseSeeder_BankingFinancing: 7 cases seeded.');
    }
}